隨著房地產行業利潤空間的不斷下降，業主們對手中持有物業的盈利能力也越來越關心。比起寫字樓、商場等業態，我們并不驚訝地發現開發階段充當“花瓶”職責的酒店業態，在當下運營階段所體現出的坪效低得可憐。

　　前些年“高大上”風潮盛行時，酒店紛紛用鋪張的公共空間設計及大量的餐飲設施來凸顯酒店的檔次。但現在看來，這些公共空間卻成為了酒店運營中的“雞肋”，它們大多占據著酒店最具有商業價值的位置，卻不僅無法有效創造收入，還背負著大量的能源及人員消耗。

　　為了解決酒店人最關注的問題，浩華管理顧問公司的項目總監羅冰清、顧問祝一塵，在睿意德商業房產咨詢公司的數據支持下，首次發布報告《酒店與商業研究融合重組之路》。以下是CHAT的精華提煉，希望可以為酒店開放方和經營者提供思路和靈感。讓我們來看看如何利用商業思維和互聯網思維，來使低效的酒店空間活化。

　　一、酒店與商業關系發展史

　　從“不差錢”走到了這一步，why?

　　中央出臺的“八項規定”限制政府消費，迫使各業態轉型。同時，電商的崛起給予傳統商業迎頭痛擊。酒店和商業需求因而均發生了結構性的變化，市場供給為了迎合新需求而處于痛苦掙扎階段。

　　需求轉型導致酒店總體收益縮減。

　　酒店空間利用效率低下問題凸顯。

　　線上商業崛起引領商業需求轉型。

　　體驗型商業對空間提出新要求。

　　痛點診斷——酒店“不掙錢”

　　透過數據看現實。自2005年起，10年內酒店的毛利率經歷了滑鐵盧式的下跌，下降了十幾個百分點，主因是收入下降。另一方面，五星級酒店在坪效方面沒有任何優勢。

　　

　　痛點診斷——實體商業缺人流量，欠體驗

　　處方在這里

　　我們應從消費對象入手，調整酒店和商業的功能和形態，改革出更加需求導向的產品。

　　面對眼前的種種困境，我們不禁要問，既然高星級酒店與實體商業都遇到了發展瓶頸，既然體驗式需求已經成為了不可逆轉的發展趨勢，那么兩種物業形態是否能夠再度融合，碰撞出新的火花呢?

　　二、酒店商業模式突破點

　

　　餐飲大暢想

　　透過數據看現狀

　　結論：低上座率與高成本是造成酒店餐飲整體收益能力弱于社會高端餐飲主要原因。

　　空間外包或自成品牌?

　　模式一：租金模式

　　將盈利能力較差的餐飲部分外包給社會餐飲成熟品牌強強聯合、收取租金不失為一個簡單易行的方法。

　　模式二：創新型自營模式

　　打造專業團隊，創建自營團隊，實行嚴格成本收益管控，日后可做品牌輸出

　　案例分享

　　酒店將餐飲部門獨立經營，大力打造獨立中高端社會品牌，推出特色廣式早茶。發展到現在，該餐飲品牌已在區域氛圍內打響，知名度甚至蓋過酒店本身。目前，餐飲品牌已制定出特色產品的標準餐單，并已將品牌輸出到該酒店品牌旗下的另一家酒店。

　　大堂吧大暢想

　　透過數據看現狀

　　結論：外帶收入缺失與人均消費過高直接造成了酒店大堂吧收益能力明顯弱于商業咖啡廳。

　　酒店里的星巴克?

　　模式一：區域外包

　　模式二：跨界合作，共享客源

　　案例分享

　　

　　酒店大堂吧突破原有經營模式，擁抱跨界新型業態，將傳統的餐飲盈利點弱化，轉而將管理重點化為整體環境氛圍的打造，形成販賣“記憶”與“情懷”的新興目的地。

　　SPA大暢想

　　透過數據看現狀

　　SPA一直作為一個五星級酒店的固定配套服務設施存在，卻很少被視為真正的酒店盈利點，除個別重視SPA并將其做出特色的酒店之外，大多數酒店的SPA難以擺脫長期虧損的狀態。

　　讓專業的人做專業的事?

　　雙贏模式：外包給專業SPA品牌

　　除個別專注于Spa管理經營的酒店，大多數酒店Spa相對于商業Spa處于絕對劣勢，很多之前所提到的短板很難被補齊。在這種狀況下，外包Spa給專業公司運營不失為一個好的選擇。

　　案例分享

　　北京新世界酒店的SPA配套業務外包給專業品牌機構Summa SPA后，其客源增長150%，并在比重過半的會員客源帶動下，經營收益增長達900%，而管理成本則縮減20%，并帶來配套客群在酒店內的食宿消費。

　　健身房大暢想

　　現狀：健身人士和健身房都在尋找彼此

　　? 生活在都市的人們日益重視自身體魄、健身成風，商業健身房生意紅火，對健身私教需求旺盛。

　　? 酒店健身中心使用率在白天使用率極低，住客多外出進行商旅活動。

　　健身私教或瑜伽項目的練習場?

　　雙贏模式：對外開放

　　酒店健身中心開放收費給健身私教使其成為健身私教教授學員或團體健身項目的場所(如公司組織的瑜伽課)。

　　案例分享

　　

　　通過移動端的o2o應用軟件，基于LBS，整合酒店健身房資源，有效利用酒店健身房的閑散時間。為酒店帶去人流量及場地使用等直接價值。

　　公共空間

　　現狀：10%未有效利用的酒店公共空間!

　　是否每個酒店都要擁有1,000平方米以上的超大宴會廳呢?一些“高大上”時代遺留的設施(商務中心、美容沙龍等)是否已經過時成為擺設?

　　也許有這些可能……

　　三、酒店與商業的跨界融合

　　

　　以人的需求為線索，不拘泥于融合的方式和類型，我們認為這種創新型的酒店+商業強強聯手會成為未來發展的亮點。

　　對于酒店和商業的再融合有太多的想象，我們相信以下的四種暢想，只是一個開始……

　　數據支持：睿意德商業地產咨詢公司